区分オーナーチェンジの表面利回り8％は実質何％か。賃料と修繕積立金を引き直す想定ケースを鑑定士が検証する

区分オーナーチェンジ（入居者が付いたまま売買される区分所有マンションの1室）で「利回り8％」と書かれた販売図面を見ると、都心のワンルームでは3〜4％台の利回りが珍しくない中で、魅力的に映ります。しかし、その8％は家賃収入を販売価格で割っただけの数字で、管理費・修繕積立金も、賃料の持続性も入っていません。

結論から申し上げます。本コラムの想定ケースでは、表面利回り8.0％の区分マンションが、費用を差し引き、賃料を実勢に引き直し、予定されている修繕積立金の値上げを反映した段階で、純収益ベースの利回りは3.3％まで下がりました。収益価格に換算すると、販売価格900万円に対して約588万円です。

私たち鑑定士は、この差を「割高だから買うな」という判断ではなく、価格の前提がどこで崩れたかを特定する作業として扱います。本コラムは特定の物件・地域を推奨するものではなく、数字の作り方を学ぶ教材として、検証の手順を一段ずつ示します。

想定ケース：表面利回り8％の区分オーナーチェンジ

物件の前提

以下は構造を説明するために抽象化した想定ケースです。

項目	内容
物件	首都圏郊外、駅徒歩8分、築28年RC造のワンルーム（専有20㎡）
販売価格	900万円
現行賃料	月6.0万円（年72万円）
管理費・修繕積立金	月0.8万円＋月0.7万円（年18万円）

表面利回りは72万円÷900万円＝8.0％です。販売図面に載っている情報は、ほぼここまでです。

検証で集めた資料

買付の前に、次の3点を取り寄せたとします。賃貸借契約書と直近の入金履歴、同じ建物と近隣の募集事例、そして管理会社が発行する重要事項調査報告書（管理費等の額・滞納・修繕積立金の残高・大規模修繕の予定などを記載した書面）と直近の総会議事録です。区分所有の場合、数字を動かす情報の多くは販売図面ではなく、この管理側の書面に入っています。

ステップ1：費用を引くと表面利回りは実質いくらか

区分マンション特有の固定費

区分所有の収益で最も重いのは管理費と修繕積立金です。賃料が下がってもこの2つは下がりませんから、賃料に対する比率が高い築古ワンルームほど、表面利回りと実質の利回りの差が開きます。

純収益（NOI）の計算

NOI（Net Operating Income＝運営段階で手元に残る純収益）を、現行賃料のまま計算します。

• 賃料収入 72.0万円
• 空室損（5％） ▲3.6万円
• 管理費・修繕積立金 ▲18.0万円
• 賃貸管理手数料（5％） ▲3.6万円
• 固定資産税・都市計画税 ▲4.0万円
• 入替え時の原状回復・広告料の平準化 ▲2.0万円
• 純収益 40.8万円

40.8万円÷900万円＝4.5％。費用を引いた段階で、表面8.0％は4.5％になりました。さらに仲介手数料や登記費用などの取得費用（ここでは価格の7％、63万円と置きます）を分母に足すと、4.2％です。表面・NOI・還元利回りの関係は表面8％の物件は、鑑定では何％になるのかで詳しく整理しています。

ステップ2：現行賃料を実勢賃料に引き直す

契約書と募集事例から見えたこと

賃貸借契約書を読むと、現入居者は売り出しの4か月前に入居しており、フリーレント（一定期間の賃料無料）1か月と広告料2か月分を貸主が負担して成約していました。同じ建物と近隣で条件の近い住戸の募集賃料は月5.3万〜5.7万円です。名目6.0万円は、条件を付けて作られた賃料と判断し、実勢を月5.5万円（年66万円）と置きます。この型の見抜き方はオーナーチェンジ物件の利回りは本当に実力かで解説しています。

純収益の再計算

賃料を66万円にすると、連動する空室損と管理手数料も3.3万円ずつになり、純収益は35.4万円です。月0.5万円の賃料差が、純収益では年5.4万円の差になりました。

なお、現行賃料が近傍同種の賃料と比べて不相当に高い状態が続けば、借地借家法32条1項により賃借人から減額を請求される可能性もあります。実勢への引き直しは、保守的に見るためだけでなく、法的にも起こりうる将来を織り込む作業です。

ステップ3：管理費・修繕積立金の将来を織り込む

修繕積立金は上がる前提で見る

総会議事録を確認すると、長期修繕計画（今後の大規模修繕の時期と費用の計画）の見直しで、3年後に修繕積立金を月0.7万円から1.2万円へ引き上げる予定が決議されていました。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）は、当初の積立額を抑えて段階的に上げる段階増額積立方式について、初期額を均等積立方式の基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方を示しています。裏返せば、現在の積立額が低いマンションほど、今後の引上げは避けられないということです。

反映後の純収益

引上げ分の年6万円を差し引くと、純収益は29.4万円になります。販売価格900万円に対しては3.3％です。

滞納は買主が引き継ぐ

重要事項調査報告書では、売主の管理費等の滞納の有無も必ず確認します。区分所有法8条により、管理組合は滞納した管理費等を買主（特定承継人）にも請求できます。決済時の精算条件に入っていなければ、買主の負担になりえます。

ステップ4：区分オーナーチェンジの利回りを価格に戻す

還元利回りを市場から置く

純収益を価格に戻すには、還元利回り（純収益を価格に換算するための利率）で割ります。日本不動産研究所「不動産投資家調査」（第53回・2025年10月現在）では、東京城南地区のワンルームマンション（賃貸住宅1棟）の期待利回りは3.7％です。本ケースは郊外・築28年・区分所有という条件を考慮し、5.0％と置きます。

段階	純収益	収益価格（5.0％）
ステップ1 現行賃料	40.8万円	約816万円
ステップ2 実勢賃料	35.4万円	約708万円
ステップ3 積立金反映	29.4万円	約588万円

還元利回りの置き方でも価格は動く

ステップ3の純収益29.4万円を前提に、還元利回りを変えると次のとおりです。

還元利回り	収益価格	販売価格との差
4.5％	約653万円	▲247万円
5.0％	約588万円	▲312万円
5.5％	約535万円	▲365万円

900万円という販売価格は、言い換えれば「純収益40.8万円が続き、還元利回り4.5％で評価される物件」という前提で成り立っている価格です。郊外の築古区分にその前提を置けるかどうかが、本当の論点です。

想定ケースから学ぶ、区分オーナーチェンジの見方

価格差の内訳を分解する

販売価格と収益価格の差約312万円（還元利回り5.0％の場合）は、費用の未反映、賃料の作られ方、積立金の将来、還元利回りの前提という4つの要因に分解できます。この分解ができれば、見送るのか、指値（価格交渉）の根拠にするのかを、感覚ではなく数字で選べます。

区分所有ならではの確認先

1棟物件は建物全体の収支を自分で管理できますが、区分所有では管理費・修繕積立金・大規模修繕の時期を管理組合が決めます。ワンルーム投資の価格を考えるときは、室内よりもまず管理側の書面を読む、と覚えてください。融資や法人での取得に伴う税務上の取扱いについては、税理士にご確認ください。

まとめ

表面利回り8％の区分オーナーチェンジも、費用・実勢賃料・修繕積立金の将来を順に織り込むと、純収益ベースでは3％台まで下がることがあります。数字は嘘をつきませんが、どの数字を前提にしたかで価格は大きく変わります。

要点を振り返ります。

• 表面利回りは賃料÷価格にすぎず、管理費・修繕積立金などの費用を引くと想定ケースでは8.0％が4.5％になった
• 直近入替えのフリーレント・広告料付き賃料を実勢に引き直すと、純収益は40.8万円から35.4万円に下がった
• 総会議事録で決議済みの修繕積立金引上げを反映すると、純収益は29.4万円、価格に対して3.3％となった
• 還元利回り5.0％での収益価格は約588万円で、販売価格900万円との差は約312万円だった
• 重要事項調査報告書・総会議事録・賃貸借契約書は、区分の価格を左右する一次資料である

区分オーナーチェンジを検討している投資家の方は、買付の前にこの4段階を一度は自分で計算してみてください。計算の途中で前提に迷ったときが、専門家に相談するタイミングです。

収益物件の適正価値を客観的に把握したい投資家の方は、顧問鑑定士サービス（月額5,500円）で、検討中の区分マンションの賃料と還元利回りの前提を一緒に検証できます。価格の根拠を書面で残したい場合は、価格等調査報告書が15万円〜、マンション1室の鑑定評価書が40万円〜（いずれも税別）です。詳しくは料金のご案内をご覧ください。お見積りは無料ですので、ぜひ一度ご相談ください。