正常価格・特定価格・限定価格はどう違うのか。依頼目的で決まる価格の種類を、融資・共有・親族間売買の場面別に鑑定士が整理する

鑑定評価書を取ろうと調べていると、正常価格・特定価格・限定価格という言葉に行き当たります。どれを頼めばよいのか分からない、隣地を買うなら限定価格のほうが高く出て得なのではないか、親族間の売買なら特別な価格があるのではないか。依頼の直前に、こうした迷いを抱える投資家の方は少なくありません。

結論を先に申し上げます。価格の種類は、依頼者が好みで選ぶものではなく、鑑定評価の目的と、誰が誰から何を取得するかという条件で決まります。融資・売却・親族間売買の大半は正常価格です。限定価格は「隣地や底地を併合する当事者の間」に限って意味を持ち、特定価格は民事再生など法令上の要請がある場面に限られます。目的に合わない種類で取った鑑定評価書は、提出先で使えません。

本コラムでは、私たち鑑定士が不動産鑑定評価基準に沿って4つの価格の種類を整理し、投資家が出会う場面ごとにどれが適するのか、限定価格がいくらになるのかを想定されるケースの数値で示します。

正常価格・特定価格・限定価格・特殊価格の定義

不動産鑑定評価基準が定める4つの価格

不動産鑑定評価基準（国土交通省、総論第5章第3節）は、鑑定評価で求める価格を4種類に分けています。要点を表にまとめます。

価格の種類	前提となる市場	代表的な場面
正常価格	合理的な条件を満たす通常の市場	売買・融資・相続・財産分与・親族間売買
限定価格	併合・分割により買い手が限られる市場	借地権者による底地購入、隣地の併合
特定価格	法令等の要請で正常価格の前提を満たさない	民事再生法に基づく早期売却、事業継続前提の評価
特殊価格	そもそも市場性がない	文化財に指定された建造物など

正常価格は、市場性のある不動産について、売り手にも買い手にも特別な事情がなく、十分な期間をかけて売り出された場合に形成されるであろう市場価値です。投資家が「時価」と呼ぶものの多くは、この正常価格を指しています。

限定価格と特定価格は「正常価格からの乖離」を説明する価格

限定価格と特定価格は、どちらも正常価格と同じ市場では説明できない価値を表すための概念です。ただし乖離の原因が異なります。限定価格は取引の当事者が限られること（市場の限定）が原因で、特定価格は法令などの社会的要請から正常価格の前提条件を外すことが原因です。「限定価格と特定価格」はよく並べて検索されますが、適用場面はほとんど重なりません。

鑑定評価の価格の種類は誰が決めるのか

依頼者が伝えるのは「目的」と「当事者の関係」

鑑定評価の手順では、まず対象不動産・価格時点・価格の種類といった基本的事項を確定します。価格の種類は、依頼目的と条件から鑑定士が判断するものです。依頼者が伝えるべきは「何に使うのか（融資・売買・裁判・税務申告の参考など）」と「誰が誰から買うのか（隣接地の所有者か、借地人か、親族か）」の2点です。この情報が欠けると、本来は限定価格を検討すべき取引を正常価格で評価してしまう、あるいはその逆が起こります。

鑑定評価書には種類と理由が書かれる

鑑定評価書には、求めた価格の種類と、依頼目的・条件との関連が記載されます。限定価格や特定価格を求めた場合は、なぜその種類なのかの説明も入ります。提出先（金融機関・裁判所・税理士）は、まずこの記載を見て、自分の用途に合う価格かを確かめます。

投資家が出会う場面別の価格の種類

融資・売却・購入判断は正常価格

金融機関に提出する鑑定評価書、売却前の価格把握、購入前の妥当性検証は、いずれも正常価格です。不特定多数の買い手を前提にした価格でなければ、担保としての価値や売却可能性の説明になりません。

親族間売買も原則は正常価格

親族間・同族法人との売買だから特別な価格がある、という理解は誤りです。限定価格は当事者の関係ではなく、併合・分割という取引の形で決まります。税務上の時価の判断材料として求めるのは、原則として正常価格です。考え方の詳細は親子間の不動産売買、価格は相続税評価額でよいのかで整理しました。課税関係は税理士にご確認ください。

共有持分の買取り・底地の購入は限定価格を検討する

借地権者が底地を買うとき、隣地の所有者がその土地を併合するときは、基準が例示する限定価格の典型です。共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る場面も、持分がまとまることで価値が増すため、実務上は限定価格の考え方を準用して検討することがあります。一方、共有持分を第三者に売る場合は、持分としての正常価格です。共有不動産の価格の作り方は共有名義の不動産売却で揉めないためにをご覧ください。

特定価格は法的手続の場面に限られる

特定価格の例として基準が挙げるのは、民事再生法に基づき早期売却を前提とする場合、会社更生法・民事再生法に基づき事業の継続を前提とする場合などです。個人投資家が日常の売買や融資で特定価格を求めることは、まずありません。

限定価格はいくらになるのか。隣地併合の想定ケース

前提条件

抽象化した想定のケースで、限定価格の考え方を数値で追います。

あなたはアパート敷地の甲地（150㎡、正常価格は1㎡あたり40万円で6,000万円）を保有しています。隣の乙地（50㎡）は間口が狭く不整形なため、単独では1㎡あたり28万円、正常価格1,400万円とします。甲乙を併合すると200㎡の整形地となり、1㎡あたり45万円、9,000万円の価値になると仮定します。

併合による増分価値（まとめたことで生まれる価値）は、9,000万円－（6,000万円＋1,400万円）＝1,600万円です。甲地の所有者にとって乙地を買ってもよい上限（買入限度額）は、9,000万円－6,000万円＝3,000万円となります。

増分価値の配分で限定価格が決まる

限定価格は、乙地の正常価格に、増分価値のうち乙地に帰属する部分を加えて求めます。配分の方法には価格比や買入限度額比などがあり、どの方法を採るかは個別の事情で鑑定士が判断します。

配分の考え方	乙地に配分する増分価値	乙地の価格
配分しない（正常価格）	0円	1,400万円
価格比で配分（1,400÷7,400）	約303万円	約1,703万円
折半	800万円	2,200万円
全額を乙地に帰属	1,600万円	3,000万円（買入限度額）

この例では、限定価格は正常価格の1,400万円と買入限度額の3,000万円の間に位置します。売主から2,500万円を提示されたとき、正常価格だけを根拠に1,400万円で押し返しても交渉はまとまりません。逆に、増分価値の配分という物差しがあれば、どこまでなら経済合理性があるかを数字で説明できます。ここでの数値はすべて説明のための仮定です。

限定価格は当事者の間でしか通用しない

注意すべきは、限定価格はあくまで甲地の所有者と乙地の所有者の間で成り立つ価格だという点です。第三者が乙地だけを買うなら、その価値は正常価格の1,400万円です。限定価格の鑑定評価書を、乙地単独の担保評価や第三者への売却価格の根拠として使うことはできません。「限定価格のほうが高いから得」という発想は、目的を取り違えた典型例だと断言します。

まとめ

価格の種類は、依頼目的と取引の条件から決まります。種類を取り違えた鑑定評価書は、提出先で使えない書類になってしまいます。

要点を振り返ります。

• 不動産鑑定評価基準は、正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の4種類を定めている
• 融資・売却・購入判断・親族間売買の大半は正常価格で足りる
• 限定価格は底地の購入や隣地の併合など、当事者が限られる取引に限って意味を持つ
• 特定価格は民事再生法に基づく早期売却など、法令上の要請がある場面に限られる
• 想定ケースでは、隣地の限定価格は正常価格1,400万円と買入限度額3,000万円の間で、配分方法により変わった
• 依頼時は価格の種類を指定するより、用途と当事者の関係を正確に伝えることが大切

隣地や底地の購入、共有持分の買取り、親族間での売買を控えていて、どの価格を根拠にすべきか判断しかねている投資家の方。依頼の段階で目的を整理しておけば、交渉にも金融機関への説明にも使える鑑定評価書になります。成果物の選び方は不動産鑑定はいくらかかるのかもあわせてご覧ください。

収益物件や隣地の適正価値を客観的に把握したい投資家の方は、顧問鑑定士サービス（月額5,500円・税込）で、検討中の取引にどの価格の種類が合うかの壁打ちを承っています。費用の目安は、正式な鑑定評価書が30万円〜（収益物件・借地権・底地などは40万円〜）、金額の目安を知るための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。詳しくは料金のご案内をご覧ください。まずはお気軽にご相談ください。